ユキマツの「長期投資のタイミング」

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米国リートは割安か? 2018年9月

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<米国ETF【IYR】と米10年債の利回り差>から米国リートの割高、割安を探ってみます。

IYR:ダウ・ジョーンズ米国不動産指数に連動する投資成果を目指す米国のETF

【IYR】【米10年債】の利回り差

<【IYR】【米10年債】の利回り差>はクレジットスプレッドと同じような発想で、「IYRの利回り」と「米10年債の利回りの差」が

・大きいほどIYRは割安

・小さいほどIYRは割高

とみなす、一つの割安・割高の目安です。

例えば、

A:【IYR】の利回り

B:米10年債の利回り

とします。

①「A:6%」で「B:3%」のとき「A-B=3%」です。

②「A:3%」で「B:3%」のとき「A-B=0%」です。

①の方が②のときより【IYR】は割安と判断します。

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

2018年8月末:【IYR】【米10年債】の利回り差からの推測

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※出所:IYR Historical Prices Yahoo Financeアメリカ 10年 | アメリカ 10年 債券利回りのデータより管理者作成

2018年8月末のスプレッドは「0.7%」でした。

・IYRの利回り:3.54%

・米10年債の利回り:2.86%

2018年7月末は「0.7」だったので、スプレッドはほぼ変わらず。

0.7」はこの期間の中央値「1.1」を下回る値であり、

少し割高?(割安ではなさそう)

と推測。

※IYRの利回り:過去一年(4回)分の分配金とIRY値から算出

参考データ①

f:id:yukimatu-tousi:20180613110724p:plain※出所:IYR Historical Prices Yahoo Financeアメリカ 10年 | アメリカ 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※期間:2002.9月~2018.5月末

この期間で利回り差が3%を超えているのは2002~2003年頃と2008~2009年だけです。

この期間の中央値は「1.1%」。

2%を超える時期に比較的IYRは割安な傾向がありそうです。

個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「2.0以上」としています。

※適当な目安なので再現性があるかは不明

※主に「割安な時期を知る目安」として利用。割高な時期のスプレッドはブレが大きい印象

参考データ②過去の利回り:「IYR」と「米10年債」

下記グラフは2002年9月末~2018年5月末のIYRと米10年債の利回りの推移を示したものです。

※IYRの利回り:過去一年(4回)分の分配金とIRY月末値から算出

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※出所:IYR Historical Prices Yahoo Financeアメリカ 10年 | アメリカ 10年 債券利回りのデータより管理者作成 

IYRの利回りは

・ITバブル崩壊後:約7

・リーマンショック後:約12

まで上昇しています。

Jリート平均の利回りピークは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

なので、似たような傾向はあります。

あとがき

最新の動向。

2018.9.14の<米国ETF【IYR】と米10年債の利回り差>は

<3.58%-3.00%

≒0.6%>

であり、9月は今のところスプレッドが縮小傾向。

米10年債の利回り上昇ほどにはIYRの株価が落ちていない、というところ。

割安な水準(ざっと2%以上?)は遠い雰囲気。

<J-REITと日10年債の利回り差>

は約4.1%(2018.9.14時点)。

日本とはずいぶん差がある印象。

日本は人口減少、経済規模の縮小リスク、天災リスク(地震、火山ほか)などの要因を米国より考慮する必要があると思われ、単純比較はできませんが。

Jリートの多くが人口流入がまだ続く東京圏に集中していること

は、事業者の収益性の面からおそらく必然なのでしょうが、

東京圏に一極集中していること

が効率的であると同時にリスクと捉えられなくもない

というのが個人的な印象。

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