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金利が上がっても住宅価格は上昇を続けている

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米国の「住宅価格」「固定ローン金利」の推移から米国景気を探ってみます。

米国の住宅価格の推移

米国の住宅価格の指標の一つに

S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index

があり、この指数で米国住宅価格の推移を追ってみます。

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※出所:S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index | FRED | St. Louis Fedより管理者作成

2006~2007年頃に大きな山。

現在は2012年から6年以上続く上昇相場で概ね

年率5%

以上の上昇を続けています。

米国の住宅価格の推移:前年同期比

f:id:yukimatu-tousi:20181018160848p:plain※出所:S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index | FRED | St. Louis Fedより管理者作成

前年同月比をみてみると、2006年頃から上昇率は下落を始め、2009年1月頃までひたすら

「上昇率の鈍化+前年割れ」

を続けています。

2009年1月というリーマンショック後のどん底期をボトムにその後は上昇トレンド。

2010~2012年に一度下げに転じますが、2013年以降は前年を上回り続けています。

このようにサブプライムバブル崩壊後、

住宅価格は概ね株価や景気と連動している

と思われますが、ITバブルの崩壊時(2000~2003年頃)に関しては、株価ほど住宅価格は下がっておらず、連動していないと思われます。

なので住宅価格は必ずしも景気や株価と密接に連動しないと思われますが、一つの参考になるデータと考えられます。
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米国の30年固定住宅ローン金利の推移

住宅価格に影響を与える要因の一つに金利があります。

ここでは米国の「30年固定住宅ローン金利」

30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States

を例に、住宅ローン金利動向を追っています。

f:id:yukimatu-tousi:20181018202037p:plain※出所:30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States | FRED | St. Louis Fedより作成

1990年以降の推移です。

長期的には金利は下落トレンド。

2016年9月頃から上昇に転じていそうで、

●2016年9月末:3.4%

●2018年9月末:4.7%

です。

住宅ローン金利は米10年国債利回りと連動しています。

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※出所:30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States | FRED | St. Louis Fed10-Year Treasury Constant Maturity Rate | FRED | St. Louis Fedり作成

1990.1~2018.9の月末値(データ数:345個)の両者の相関係数は

0.99

であり、ほぼ連動しています。

2016年6月~9月頃をボトムに

米10年国債利回りの上昇にあわせて住宅ローン金利が上昇しているのが確認できます。

米10年国債利回り・住宅ローン金利・住宅価格

今後も米10年国債利回りが上昇すれば、住宅ローンの金利も上がり、金利の上昇はどちらかというと住宅価格の上昇を抑制すると思われます。

米10年国債利回り上昇

⇒住宅ローンの金利上昇

⇒住宅価格の上昇を抑制

実際、2016年6月~9月頃をボトムに住宅ローンの金利は上昇してきています。

しかし、住宅価格は年率5%程度の上昇率を維持しています。

米国の住宅価格の推移:前年同期比

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おそらく金利上昇というネガティブ要素を上回るポジティブ要因(好景気、所得の向上、住宅購入者の将来期待・楽観)が存在し、今のところ、住宅価格は上昇しているのだと思われます。

最新データ、2018.10.11時点では30年固定住宅ローン金利は「4.90%」まで上昇しています。

※2018年9月末:4.72%

どの程度の金利上昇がどの程度住宅価格を押し下げるのかは不明ですが、今後、住宅価格にとっての

ポジティブ要因とネガティブ要因

両者の綱引きが激しくなり、何らかの気づきを与えてくれるかもしれません。

その意味で、両者の動向を確認していくのは米国景気を探るうえで意味があると思われ、ときどき記事にしていく予定です。

関心のある方はお付き合いください。

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