昨年低迷していたJリート、2018年の調子はどうでしょうか。
1月末のデータからその割安割高を探ってみます。
TOPIXと東証リート指数
※出所：SBI証券のグラフより管理者作成
上記グラフはここ1年の東証リート指数とTOPIXの値動きを比較したものです。
2017年4月頃から、両者のかい離が進みましたが、最近少し差が縮まったようにも見えます。
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Jリートスプレッド
Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差（スプレッド）を確認しています。
本記事ではJリートスプレッド
「Jリートの平均利回り－日本国債利回り（10年物）」
とします。
クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が
・大きいほどJリートは割安
・小さいほどJリートは割高
とみなす指標です。
※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」
少し古いデータですが、過去の推移の確認です。
下記グラフは2001.9月末～2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0％」で表示
Jリートの平均利回りは
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
まで上昇しています。
リーマンショック後は銘柄によっては利回り10％を超えて12～13％のものもありました。
そんな時期が来るかは分かりませんが、総じて不景気な時期に買えば、悪い買い物になる確率は下がりそうです。
最新のJリートスプレッド
次にJリートスプレッド
●【Jリートの平均利回り－日本国債10年物の利回り】
の推移を確認してみます。
期間は2001.9月～2018.1末です。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成
この期間の長期平均は「3.2」です。
個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「5.0以上」としています。
2018.1月末の値は「3.9」でした。
・Jリートの平均利回り：4.00％
・日本国債10年物の利回り：0.08％
2017年12月末は「4.1」だったので、割高方向にぶれました。
「3.9」は平均値「3.2」を上回るも「5.0」には届かない値であり、個人的には
少し～まあまあ割安？
と推測。
株式市場が盛況の中、Jリートがさえない理由の一部として、
●地銀を中心とした金融機関（日銀除く）によるJリート売り
●Jリートに関わる毎月分配型投信の販売自粛
などの特殊要因がからんでいると推測されます。
詳しくはコチラ↓
わたしの立場
割安に執着するわたしとしては、できたらJリートスプレッドが「5.0」を超える時期の
・NAV倍率が低い銘柄（NAV倍率「0.9」以下のＪリート銘柄が 9個 と先月末の10個より減っています）
・財務、物件の収益性がそこそこ以上の銘柄
・できれば物件が関東に集中しすぎていない銘柄（地域分散の意味で）
・分配金利回りが高い銘柄（例えば8％とか）
などに魅力を感じますが、今は
・十分割安とは思えない
・特殊事情の見極めがつかない
などの理由で見送りです。
おわりに
欧米の主要国の長期金利が上昇する中、あまり動きのない日本国債利回り。
金利が落ち着いている影響もあるのか、東証リート指数は1月、上昇しました。
一方、米国リートは株高の渦中でも下落傾向。
国債利回り上昇の影響を素直に反映している模様。
＜米国リートＥＴＦ【ＩＹＲ】と米10年国債利回りのここ3ヶ月＞
※出所：IYR | iShares US Real Estate ETF - Investing.com
今後はどうなりますか。
関連記事です。
●米国のリートと株価
●クレジットスプレッド
に関する記事です。
