ユキマツの「長期投資のタイミング」

「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

6月はリートより株式

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2019年6月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数の確認

はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。

<ここ1ヶ月>

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※出所:SBI証券

ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。

この期間はTOPIX優位。

<ここ2年>

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※出所:SBI証券

ここ2年ではリートが圧倒。

<ここ10年>

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※出所:SBI証券

ここ10年でもリートが優位な状況。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

欧州債務危機の2011~2012年頃も5%以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは

リスクオフ時、株安時期の一つの目安

になりやすい指標の一つと思われます。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2019年6月末です。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

この期間の長期平均は「3.3%」です。

個人的には「かなり割安な時期」の経験的な目安を概ね「5.0%以上」(4.5~5.0%だと迷いそう)としています。

2019年6月末の値は「3.9%」でした。

※マイナス金利は「0%」で計算

・Jリートの平均利回り:3.88%

・日本国債10年物の利回り:-0.14%

2019年5月末は「4.0」だったので、スプレッドは縮小。

3.9」は平均値「3.3」を上回るも「5.0」には届かない値であり

まあまあ割安?

と推測。

悪くない水準と感じますが、個人的には次の不況を待ってもっと割安に買いたいので、引き続き静観。

<直近の高分配金銘柄>

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※出所:JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)より作成 ※2019.7.1時点

直近の利回り5%以上の銘柄が12個。前月も12個。

2017年6月以降2年近く、このスプレッドは

3.9%~4.2%

のレンジ。

あとがき

<2019.5月の推移>

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リート指数とTOPIXを比較すると、5月はひと月で8%近い差がつきましたが反動もあってか6月はTOPIXが少し挽回。

個人的には日本株よりJリートの方が割安と感じるのでお試しで

★TOPIX売り

★リート指数買い

のロングショートポジションを作ろうかと計画中。

配分をどうするか、悩ましいところ。

余談ですが、米中会談前に作ったオプションのロングショートは少額の利益で撤収。

あまり深追いしたくない気分。

以下、個人的に気にしているJ-リートの利回り。

Jリートは東京圏に一極集中しがちで、そのリスクも考え【3226】【8967】以外は東京圏への集中度が低めの銘柄をチェック。

※()内は約1ヶ月前の利回り

・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】:3.22%(3.39%)

・フロンティア不動産投資法人【8964】:4.52%(4.58%)

・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】:3.82%(3.90%)

・福岡リート投資法人 【8968】:4.23%(4.22%)

・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】:3.79%(3.88%)

5銘柄の利回り平均は3.89%。

前月は3.97%だったので利回り低下。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2018.6.28時点)

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