うま味があった株式購入チャンスは「Ｊリート利回りが高い」時期

2022年10月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

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Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしは「Jリート」と「日本の長期国債」の利回り差（スプレッド）を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り－日本国債利回り（10年物）」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす見方です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

下記グラフは2001年9月末～2022年10月末のJリートと日本長期国債の利回りの推移を示したものです。

※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年債券利回りのデータより管理者作成　※国債金利がマイナスの時期は「0％」で表示

Jリートの平均利回りは月末値では

・ITバブル崩壊後：約6％

・リーマンショック後：約8％

・欧州債務危機：約6％

・コロナショック：約5％

まで上昇しています。

あくまで近年の経験則ですが、Jリートスプレッドが概ね4.5％以上の時期にTOPIXは低迷し、割安であったことが多いもよう。

月末値だと、2001年9月以降で「割安」時期は9回ほど。

最近では2020年のコロナショックあたり。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期（利回りが急上昇している時期）は、東証リート指数やＴＯＰＩＸに限らず、リスク資産全般が過小評価され、割安になっている可能性があります。

10月末のＪリートスプレッドは概ね長期中央値あたりの、「ふつう～やや割高？」水準。

今後1年くらいで

☆日銀総裁交代イベントももあり、日本の長期金利が上昇し、Ｊリート受難の時代が来るのか

☆不況でリート価格が素直に下がるのか

☆このまままったりといく

のか。

個人的には来年以降の世界的な景気後退の可能性は高いと思っているので、基本的には下げ目線。

もし来年Ｊリートスプレッドが4.5％を超えるようなチャンスが来れば、2020年以来の長期投資を実行できればという心境。

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