Jリートの割安割高を探る記事。
・投資判断はご自身で行ってください
・本ブログ記事に何らかの投資行動を推奨する意図はありません
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Jリートスプレッド
Jリートの割安割高の判断の目安の一つとして本ブログではたまに「Jリート」と「日本の長期国債」の利回り差（スプレッド）を確認します。
ここでは
「Jリートの平均利回り－日本国債利回り（10年物）」
のことを「Jリートスプレッド」とします。
クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が
・大きいほどJリートは割安
・小さいほどJリートは割高
とみなす見方。
※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
過去の利回り：「Jリート」と「日本10年国債」
下記グラフは2001年9月末～2023年11月末のJリートと日本長期国債の利回りの推移を示したもの。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債金利がマイナスの時期は「0％」で表示
Jリートの平均利回りは月末値では
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
・欧州債務危機：約6％
・コロナショック：約5％
まで上昇。
最新のJリートスプレッド
次にJリートスプレッド
●【Jリートの平均利回り－日本国債10年物の利回り】
の推移を確認。
期間は2001年9月～2025年1月末。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成
2001年9月以降の長期中央値は約「3.6％」。
2025年1月末の値は約「3.8％」。
・Jリートの平均利回り：5.02％
・日本国債10年物の利回り：1.24％
「3.8％」は長期中央値「3.6％」よりやや大きく、Jリートの水準としては
やや割安？
と推測。
Jリートスプレッド、2003年以降の「割安」水準の目安
リート市場が「割安な時期」の経験的個人的目安は概ね「4.5％以上」。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回り、東証REIT指数 インデックス(TREIT) - Investing.comデータより作成
※期間：2003.4～2024.10
最近では2020年のコロナショックの時期にJリートスプレッドは4.5％を超えました。
その前は
☆ITバブル崩壊後の不況期（2001～2002年頃）
☆2008～2012年の世界金融危機
☆欧州債務危機（2011年頃）
などに4.5％を超えていました。
あくまで経験的な目安ですが。
今は「3.8％」。
最近の「日本10年債利回り」と「東証リート指数」
※出所：東証REIT指数 インデックス(TREIT) - Investing.com、日本 10年 債券利回りのデータより作成
※期間：2023.1～2025.1
※日本10年債利回りは上下反転
最近の日本10年債利回りと東証リート指数。
先月は
日本国債利回り：上昇
東証リート指数：上昇
という珍しい動き。
この期間の両者の相関係数は「－0.74」で強い負の相関あり。
あとがき
2025年1月後半にNTT都市開発リート投資法人（8956）に対してシンガポール系投資ファンドがTOBをしかける、という報道あり。
※出所：国内株式｜SBI証券
上記は8956と東証リート指数のここ1カ月の比較チャート。
1月24日以降、8956は大幅上昇。
8956に追随するようにリート指数も上昇。
ようやくリート指数も大幅上昇かという雰囲気もありましたが、1月月末からは伸び悩み。
2月はやや下落中。
ブレーキ要因はやはり日本長期国債利回り上昇か。
※出所：マーケット｜SBI証券
利回りは1月末頃から大きく上昇しており、リート指数の上昇に水を差している感じ。
トラブルがなければ日銀は最低1％程度まで利上げする、という話もあり、今後も長期金利水準に左右されそうなリート指数、海外投資家動向等でブレイクするかどうか。
引き続き「飛びつくほどおいしい」とは思えないものの、やや割安と感じられるJリート水準。
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