あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。
新年1回目はＪリートの記事です。
2017年11月に久々の上昇をみせたJリート、12月はどうだったでしょうか。
12月末のデータからその割安割高を探ってみます。
TOPIXと東証リート指数
※出所：SBI証券のグラフより管理者作成
上記グラフはここ1年の東証リート指数とTOPIXの値動きを比較したものです。
2017年4月頃から、両者のかい離が激しいです。
2017年11月中旬より東証リート指数は久々に上昇しましたが、その後12月は停滞気味。
相対的に株価とのかい離度合いは増しました。
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Jリートスプレッド
Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートスプレッドを確認しています。
Jリートスプレッドは
「Jリートの平均利回り－日本国債利回り（10年物）」
のことで、クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が
・大きいほどJリートは割安
・小さいほどJリートは割高
とみなす指標です。
※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」
少し古いデータですが、過去の推移の確認です。
下記グラフは2001.9月末～2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0％」で表示
Jリートの平均利回りは
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
まで上昇しています。
平均
で6％とか8％です。
リーマンショック後は銘柄によっては利回り10％を超えて12～13％のものもありました。
株式に劣らず、リートを割安時期に買えれば、後々大きな収益が期待はできます。
●割安時期に十分な投資資金があるかどうか
●そもそもそんな割安時期が来るかどうか、現金を握りしめて、じっと待てるかどうか
そこが問題であり、明確な答えはなく、投資の難しい一面だとも思いますが。
最新のJリートスプレッド
次にJリートスプレッド
●【Jリートの平均利回り－日本国債10年物の利回り】
の推移を確認してみます。
期間は2001.9月～2017.12月末です。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成
この期間の長期平均は「3.2」です。
個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「5.0以上」としています。
2017.12月末の値は「4.1」でした。
・Jリートの平均利回り：4.17％
・日本国債10年物の利回り：0.04％
11月末は「4.1」だったので、割安感は前月と変わらない水準。
「4.1」は平均値「3.2」を上回るも「5.0」には届かない値であり、個人的には
少し～まあまあ割安？
と推測。
株式市場が盛況の中、Jリートがさえない理由の一部として、
●地銀を中心とした金融機関（日銀除く）によるJリート売り
●Jリートに関わる毎月分配型投信の販売自粛
などの特殊要因がからんでいると推測されます。
詳しくはコチラ↓
わたしの立場
割安に執着するわたしとしては、できたらJリートスプレッドが「5.0」を超える時期の
・NAV倍率が低い銘柄（NAV倍率「0.9」以下の銘柄が 10個 と先月末の12個より減っています）
・財務、物件の収益性がそこそこ以上の銘柄
・できれば物件が関東に集中しすぎていない銘柄（地域分散の意味で）
・分配金利回りが高い銘柄（例えば8％とか）
などに魅力を感じますが、今は
・十分割安とは思えない
・特殊事情の見極めがつかない
などの理由で見送りです。
おわりに
あくまで個人の主観ですが、割高っぽい資産が多い状況で、比較的割安っぽい貴重な分野、Ｊリート。
昨年11月に少し反発をみせましたが、12月は停滞気味。
悪くもなさそうだけど、かといってすごく魅力的、とも思えない、個人的には微妙な印象。
さらにスプレッドが4.5％あるいは5.0％に近づいていくなら、チャンスなのかもしれませんが・・・
関連記事です。
●米国のリートと株価
●クレジットスプレッド
に関する記事です。
