ユキマツの「長期投資のタイミング」

今の株価、<割高・ふつう・割安?>の三択からあえて選ぶなら<割高?>と推測するサイト。判断の根拠として<景気><金融政策><投資家のリスク許容度>などを重視

Jリートの割安割高 <2018.2月末データより>

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2月は相場が少し荒れましたがJリートはどうでしょうか。

2月末のデータからその割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数

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※出所:SBI証券のグラフより管理者作成

上記グラフはここ1年の東証リート指数とTOPIXの値動きを比較したものです。

2017年4月頃から、両者のかい離が進み現在も20%程度の差がついています。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事ではJリートスプレッド

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

リーマンショック後は銘柄によっては利回り10%を超えて12~13%のものもありました。

そんな時期が来るかは分かりませんが、総じて不景気な時期に買えば、悪い買い物になる確率は下がりそうです。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001.9月~2018.2末です。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

この期間の長期平均は「3.4」です。

個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「5.0以上」としています。

2018.2月末の値は「4.1」でした。

・Jリートの平均利回り:4.11%

・日本国債10年物の利回り:0.04%

2018年1月末は「3.9」だったので、割安方向にぶれました。

4.1」は平均値「3.2」を上回るも「5.0」には届かない値であり、個人的には

少し~まあまあ割安?

と推測。

 

株式市場が盛況の中、Jリートがさえない理由の一部として、

●地銀を中心とした金融機関(日銀除く)によるJリート売り

●Jリートに関わる毎月分配型投信の販売自粛

などの特殊要因がからんでいると推測されます。

詳しくはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

NAV倍率が低めの銘柄の比率

より一般的にリートの割安度合いをみる指標としてNAV倍率があります。

NAV倍率は、リートの価格が保有不動産の正味の価値に比べて、何倍かを示す指標のことで、株式のPBRと同様、

・小さいほど割安

・1.0を下回るほど割安

と判断します。

2/28時点で、NAV倍率を確認できる銘柄は57個。

NAV倍率「0.9」以下のそこそこ割安なJリート銘柄は7個

全体の約12%で先月末の9個より減っています。

この観点では、それほどお得感は感じない状況。

おわりに

<米国リートETF【IYR】、ここ3ヶ月>

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※出所:IYR | iShares US Real Estate ETF - Investing.com

<米10年国債利回り、ここ3ヶ月>

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※出所:アメリカ 10年 | アメリカ 10年 債券利回り

昨年12月には「IYR」は「83」近くの価格でしたが現在は「74」程度に下落。

10%以上低下。

金利上昇の影響はありそうです。

関連記事です。

●米国のリートと株価

●クレジットスプレッド

に関する記事です。

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【ナツユキマツの出版物】

主にブログ内容をまとめた、だけの本です
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※一部加筆
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