＜米国ETF【IYR】と米10年債の利回り差＞から米国リートの割高、割安を探ってみます。
※ＩＹＲ：ダウ・ジョーンズ米国不動産指数に連動する投資成果を目指す米国のＥＴＦ
【IYR】【米10年債】の利回り差
＜【IYR】【米10年債】の利回り差＞はクレジットスプレッドと同じような発想で、「ＩＹＲの利回り」と「米10年債の利回りの差」が
・大きいほどIYRは割安
・小さいほどIYRは割高
とみなす、一つの割安・割高の目安です。
例えば、
A：【IYR】の利回り
B：米10年債の利回り
とします。
①「A：6％」で「B：3％」のとき「A－B＝3％」です。
②「A：3％」で「B：3％」のとき「A－B＝0％」です。
①の方が②のときより【IYR】は割安と判断します。
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
2018年8月末：【IYR】【米10年債】の利回り差からの推測
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
2018年8月末のスプレッドは「0.7％」でした。
・ＩＹＲの利回り：3.54％
・米10年債の利回り：2.86％
2018年7月末は「0.7」だったので、スプレッドはほぼ変わらず。
「0.7」はこの期間の中央値「1.1」を下回る値であり、
少し割高？（割安ではなさそう）
と推測。
※ＩＹＲの利回り：過去一年（4回）分の分配金とＩＲＹ値から算出
参考データ①
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成 ※期間：2002.9月～2018.5月末
この期間で利回り差が3％を超えているのは2002～2003年頃と2008～2009年だけです。
この期間の中央値は「1.1％」。
2％を超える時期に比較的ＩＹＲは割安な傾向がありそうです。
個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「2.0以上」としています。
※適当な目安なので再現性があるかは不明
※主に「割安な時期を知る目安」として利用。割高な時期のスプレッドはブレが大きい印象
参考データ②過去の利回り：「ＩＹＲ」と「米10年債」
下記グラフは2002年9月末～2018年5月末のＩＹＲと米10年債の利回りの推移を示したものです。
※ＩＹＲの利回り：過去一年（4回）分の分配金とＩＲＹ月末値から算出
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
ＩＹＲの利回りは
・ITバブル崩壊後：約7％
・リーマンショック後：約12％
まで上昇しています。
Ｊリート平均の利回りピークは
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
なので、似たような傾向はあります。
あとがき
最新の動向。
2018.9.14の＜米国ETF【IYR】と米10年債の利回り差＞は
＜3.58％－3.00％
≒0.6％＞
であり、9月は今のところスプレッドが縮小傾向。
米10年債の利回り上昇ほどにはIYRの株価が落ちていない、というところ。
割安な水準（ざっと2％以上？）は遠い雰囲気。
＜J-REITと日10年債の利回り差＞
は約4.1％（2018.9.14時点）。
日本とはずいぶん差がある印象。
日本は人口減少、経済規模の縮小リスク、天災リスク（地震、火山ほか）などの要因を米国より考慮する必要があると思われ、単純比較はできませんが。
Jリートの多くが人口流入がまだ続く東京圏に集中していること
は、事業者の収益性の面からおそらく必然なのでしょうが、
東京圏に一極集中していること
が効率的であると同時にリスクと捉えられなくもない
というのが個人的な印象。
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