2019年9月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。
TOPIXと東証リート指数の確認
はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。
＜ここ1ヶ月＞
※出所：SBI証券
ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。
6月はTOPIX優位でしたが、7月・8月はリート優位。
9月もリートは好調でしたがTOPIXはさらに好調。
TOPIXに2.5％程度負けています。
＜ここ2年＞
※出所：SBI証券
ここ2年ではリートが圧倒。40％近くの差。
＜ここ5年＞
※出所：SBI証券
ここ5年でみるとどちらかというとTOPIX優位の時期が多かったですが、最近リートが拮抗。
＜ここ10年＞
※出所：SBI証券
ここ10年では総じてリートが優位。
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Jリートスプレッド
Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差（スプレッド）を確認しています。
本記事では
「Jリートの平均利回り－日本国債利回り（10年物）」
のことを「Jリートスプレッド」とします。
クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が
・大きいほどJリートは割安
・小さいほどJリートは割高
とみなす指標です。
※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」
少し古いデータですが、過去の推移の確認です。
下記グラフは2001.9月末～2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0％」で表示
Jリートの平均利回りは
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
まで上昇しています。
欧州債務危機の2011～2012年頃も5％以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは
リスクオフ時、株安時期の一つの目安
になりやすい指標の一つと思われます。
経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。
最新のJリートスプレッド
次にJリートスプレッド
●【Jリートの平均利回り－日本国債10年物の利回り】
の推移を確認してみます。
期間は2001年9月～2019年9月末です。
※出所：JAPAN-REIT.COM、日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成
この期間の長期平均は「3.3％」です。
個人的には「割安な時期」の経験的な目安を概ね「4.5％以上」としています。
2019年9月末の値は「3.5％」でした。
※マイナス金利は「0％」で計算
・Jリートの平均利回り：3.49％
・日本国債10年物の利回り：－0.20％
2019年8月末は「3.6」だったので、スプレッドは縮小傾向。
9月末の「3.5」は平均値「3.3」をやや上回るも「5.0」には届かない値であり
やや割安？
と推測。
長期平均に接近中で割安感は減退。
＜直近の高分配金銘柄＞
※出所：JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧（リートデータ）より作成 ※2019.9.30時点
直近の利回り5％以上の銘柄が7個。前月は8個で減少傾向が続いています。
2017年6月以降2年ほど、このスプレッドは
3.9％～4.2％
のレンジでしたが、7月以降レンジを脱出。
あとがき
以下、個人的に気にしているJ-リートの利回り。
※（）内は約1ヶ月前の利回り
・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】：2.93％（3.01％）
・フロンティア不動産投資法人【8964】：4.58％（4.61％）
・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】：3.64％（3.53％）
・福岡リート投資法人 【8968】：4.03％（4.14％）
・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】：3.33％（3.46％）
5銘柄の利回り平均は3.66％。
前月は3.71％だったので全体では利回り低下。
個人的にはまだTOPIXよりは割安？という感触ですが、徐々に魅力は逓減中。
※データ元
★JAPAN-REIT.COM （2018.9.30時点）
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