ユキマツの「長期投資のタイミング」

投資歴16年目。 「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

今のところ安定のJリート指数 1月はTOPIXを上回る

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2020年1月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数の確認

はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。

<ここ1ヶ月>

f:id:yukimatu-tousi:20200204102309p:plain※出所:SBI証券

ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。

最近はTOPIXが優位でしたが、1月中旬以降、リート優位に。

<ここ5年>

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※出所:SBI証券

ここ5年ではTOPIX優位の時期が多かったですが、今はリートがややプラス。

<ここ10年>

f:id:yukimatu-tousi:20200204102447p:plain※出所:SBI証券

ここ10年では総じてリートが優位。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

欧州債務危機の2011~2012年頃も5%以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは

リスクオフ時、株安時期の一つの目安

になりやすい指標の一つと思われます。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2020年1月末です。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

2001年9月以降の中央値は「3.5」。

個人的には「割安な時期」の経験的な目安を概ね「4.5%以上」としています。

2020年1月末の値は「3.5%」でした。

※マイナス金利は「0%」で計算

・Jリートの平均利回り:3.48%

・日本国債10年物の利回り:-0.06%

2019年12月末は「3.6」だったので、スプレッドはやや縮小傾向。

1月末の「3.5」は中央値「3.5」と同じ、水準としては

ふつう?

と推測。

<直近の高分配金銘柄>

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※出所:JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)より作成 ※2019.1.31時点

直近の利回り5%以上の銘柄は9個。前月は8個でやや増加。

ホテル系が下落。

あとがき

以下、個人的に気にしているJ-リートの利回り。

※()内は約1ヶ月前の利回り

・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】:2.78%(2.86%)

・フロンティア不動産投資法人【8964】:4.71%(4.62%)

・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】:3.30%(3.51%)

・福岡リート投資法人 【8968】:3.94%(3.96%)

・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】:3.57%(3.41%)

5銘柄の利回り平均は「3.60%」。

前月は「3.63%」だったので全体的には利回り低下。

引き続き個人的にはほどほど(さほど安くもなく高くもなく)の利回り水準という印象。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2020.1.31時点)

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