＜米国ETF【IYR】と米10年債の利回り差＞から米国リートの割高、割安を探ってみます。
※ＩＹＲ：ダウ・ジョーンズ米国不動産指数に連動する投資成果を目指す米国のＥＴＦ
【IYR】【米10年債】の利回り差
クレジットスプレッドと同じような発想で、「ＩＹＲの利回り」と「米10年債の利回りの差」が
・大きいほどIYRは割安
・小さいほどIYRは割高
とみなす、一つの割安・割高の目安です。
例えば、
A：【IYR】の利回り
B：米10年債の利回り
とします。
①「A：6％」で「B：3％」のとき「A－B＝3％」です。
②「A：3％」で「B：3％」のとき「A－B＝0％」です。
①の方が②のときより【IYR】は割安と判断します。
※クレジットスプレッドについてはコチラ↓
過去の利回り：「ＩＹＲ」と「米10年債」
下記グラフは2002年9月末～2018年5月末のＩＹＲと米10年債の利回りの推移を示したものです。
※ＩＹＲの利回り：過去一年（4回）分の分配金とＩＲＹ月末値から算出
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
ＩＹＲの利回りは
・ITバブル崩壊後：約7％
・リーマンショック後：約12％
まで上昇しています。
Ｊリートの利回りは
・ITバブル崩壊後：約6％
・リーマンショック後：約8％
なので、似たような傾向はあります。
近年の【IYR】【米10年債】の利回り差
次に
●【ＩＹＲの利回り－米10年債の利回り】
の推移を確認してみます。
期間は2002.9月～2018.5月末です。
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
この期間で3％を超えているのは2002～2003年頃と2008～2009年だけです。
2％を超える時期に比較的ＩＹＲは割安な傾向がありそうです。
個人的には割安時期の経験的な目安を概ね「2.0以上」としています。
※適当な目安なので再現性があるかは不明
※主に「割安な時期を知る目安」として利用。割高な時期のスプレッドはブレが大きい印象
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
この期間の中央値は「1.1％」。
直近の【IYR】【米10年債】の利回り差
2018.5月末の値は「0.8」でした。
・ＩＹＲの利回り：3.70％
・米10年債の利回り：2.86％
2018年4月末は「0.9」だったので、スプレッドはやや縮小。
「0.8」は中央値「1.1」を下回る値であり、
少し割高？（割安ではなさそう）
と推測。
あとがき
※出所：IYR Historical Prices Yahoo Finance、アメリカ １０年 | アメリカ １０年 債券利回りのデータより管理者作成
2006～2007年頃、ＩＹＲの利回りは米10年債の利回りを1％以上、下回っていました。
初めてこのスプレッドを調べてみたとき、自分の計算違いじゃないかと、何度か確認したのを覚えています。
※2007年1月のIYRの利回り（3.16％）、米国債の利回り（4.83％）
大きなキャピタルゲインが期待できたために、米10年債の利回りを大幅に下回っても、ＩＹＲが買われ続け、利回りが低下していった、と推測されます。
米国不動産がバブルだったことを示唆する数値。
＜ＩＹＲの長期チャート＞
※出所：IYR | iShares US Real Estate ETF - Investing.com
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