ユキマツの「長期投資のタイミング」

「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

利回り5%以上の銘柄が増加

f:id:yukimatu-tousi:20190501203537p:plain2019年4月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数の確認

はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。

f:id:yukimatu-tousi:20190501215337p:plain※出所:SBI証券

ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。

この期間はトントン。

f:id:yukimatu-tousi:20190501215407p:plain※出所:SBI証券

ここ2年だとリート優位。

f:id:yukimatu-tousi:20190501215436p:plain※出所:SBI証券

ここ10年だとリート優位。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

f:id:yukimatu-tousi:20170810224411p:plain

※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

欧州債務危機の2011~2012年頃も5%以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは

リスクオフ時、株安時期の一つの目安

になりやすい指標の一つと思われます。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2019年4月末です。

f:id:yukimatu-tousi:20190501220037p:plain※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

この期間の長期平均は「3.3%」です。

個人的には「かなり割安な時期」の経験的な目安を概ね「5.0%以上」(4.5~5.0%だと迷いそう)としています。

2019年4月末の値は「4.0%」でした。

※マイナス金利は「0%」で計算

・Jリートの平均利回り:3.96%

・日本国債10年物の利回り:-0.04%

2019年3月末は「3.9」だったので、スプレッドは拡大。

4.0」は平均値「3.3」を上回るも「5.0」には届かない値であり

まあまあ割安?

と推測。

悪くない水準と感じますが、個人的には次の不況を待ってもっと割安に買いたいので、引き続き静観。

<直近の高分配金銘柄>

f:id:yukimatu-tousi:20190501220314p:plain※出所:JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)より作成 ※2019.4.26時点

直近の利回り5%以上の銘柄が14個。

前月は12個。
<先月の高分配金銘柄>

f:id:yukimatu-tousi:20190401022120p:plain※出所:JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)より作成 ※2019.3.29時点

2017年6月以降23ヶ月間、このスプレッドは

3.9%~4.2%

のレンジ。

2019.3月に「3.9%」まで縮まりましたが4月は「4.0%」に逆戻り。

あとがき

以下、個人的に気にしているJ-リートの利回り。

Jリートは東京圏に一極集中しがちで、そのリスクも考え【3226】【8967】以外は東京圏への集中度が低め銘柄をチェック。

※()内は約1ヶ月前の利回り

・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】:3.42%(3.33%)

・フロンティア不動産投資法人【8964】:4.53%(4.52%)

・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】:3.96%(4.01%)

・福岡リート投資法人 【8968】:4.26%(4.17%)

・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】:3.91

先月は概ね利回り上昇。

【8968】も追加。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2018.4.26時点)

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