ユキマツの「長期投資のタイミング」

「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

Jリートの割安割高水準 23年2月

Jリートの割安割高を探る記事。

 
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしは「Jリート」と「日本の長期国債」の利回り差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす見方です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り:「Jリート」と「日本10年国債」

下記グラフは2001年9月末~2023年1月末のJリートと日本長期国債の利回りの推移を示したものです。

※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは月末値では

・ITバブル崩壊後:約6%

・リーマンショック後:約8%

・欧州債務危機:約6%

・コロナショック:約5%

まで上昇しています。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2023年2月末です。

※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

2001年9月以降の長期の中央値は約「3.5%」。

個人的にはリート市場が「割安な時期」の経験的な目安を概ね「4.5%以上」としています。

2023年2月末の値は約「3.6%」でした。

・Jリートの平均利回り:4.10%

・日本国債10年物の利回り:0.50%

2023年1月末のスプレッドは約「3.6%」だったので、2月はほぼ変わらず

2月末の「3.6%」は長期中央値「3.5%」よりやや大きく、水準としては

ふつう~やや割安?

と推測。

参考:JリートスプレッドとTOPIXの推移

※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りTOPIX【998405】:国内指数 - Yahoo!ファイナンスより管理者作成 ※期間:2001.9~2022.11

「必ず」ではなくあくまで近年の経験則ですが、Jリートスプレッドが長期中央値3.5%以上の時期にTOPIXは低迷、割安傾向。

同様にJリートスプレッドが概ね3.5%以下の時期にTOPIXは高騰、割高傾向。

株式売買のタイミングを検討する一つの目安になる可能性。

あとがき

昨年12/20に日銀の長期国債利回り設定が変更され、10年国債の利回りが上昇傾向。

直近では上限の「0.50%」程度に張り付き状態。

長期金利上昇の影響を受け、東証リート指数は下落傾向。

一部で「3月会合での日銀の政策変更」が噂されたりもしますが、今年は

日本10年債利回り上昇 ⇒ 東証リート指数下落

リスクは付きまとう状況と推測。

場合によっては金利変動に大げさに反応してリート投資のチャンスがくるかも。

※先のことは不明、投資は自己責任で

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