ユキマツの「長期投資のタイミング」

投資歴16年目。 「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

株高の中で波に乗れていないJリート

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三鬼商事さんが公表している「東京ビジネス地区(都心5区)の平均空室率(以下、空室率)」と東証リート指数の観察記事。

「東京ビジネス地区(都心5区)の平均空室率」と東証リート指数

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※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

期間は2003年4月~2020年10月。

概ねの傾向であり、タイムラグはありますが

☆空室率が上昇する時期⇒東証リート指数は下落、低迷

☆空室率が低下する時期⇒東証リート指数は上昇、好調

が観察できます。

過去の傾向として両者は反比例の関係。

2020年10月の「東京ビジネス地区、平均空室率」と東証リート指数

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※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

2020年10月の

☆空室率:3.93%(前月比+0.50%、前年同月比:+2.30%)

☆リート指数(月末値):1635(前月比−5.3%、前年同月比:-27.2%)

でした。

2012年6月(空室率9.43%)以降7年8ヶ月ほど続いた空室率の低下トレンドは2020年2月の「1.49%」がボトム。

その後8ヶ月間連続で上昇傾向。

リート指数は直近高値2020年2月の「2256」から10月末で「-27.5%」の水準。

今のところこれまでの経験則通り、概ね空室率の上昇とリート価格の下落がセット。

前回の空室率の長期上昇トレンドとJリート指数の動向

空室率の長期上昇トレンドは前回は「2007年12月⇒2012年6月」で4年半ほども続きました。

サブプライムバブルの崩壊、円高、欧州債務危機などが続き、日本株と同様、リート指数は長く冬の時代でした。

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※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

※期間:2003.4~2020.10

今回の空室率上昇トレンドは8ヶ月継続中。

長期化するのか、意外に早く収束するのか、株高の中で波に乗れていないJリート、どうなりますか。

あとがき

日本のリート銘柄のNAV倍率。

保有物件タイプごとに、時価増額の大きいもの2つずつ。

※2020.11.20時点 データ元

JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)

<事務所主体型>

8951:1.02

8952 :0.93

<商業施設主体型>

8953:0.73

3292:0.85

<ホテル主体型>

8985:0.63

8963 :0.66

<物流施設主体型>

3283:1.51

3281 :1.33

<住居主体型>

3269:1.14

3226:1.20

引き続き

☆人気⇒物流、住宅

☆不人気⇒ホテル、商業施設

☆ふつう⇒オフィス

という構図。

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