ユキマツの「長期投資のタイミング」

投資歴16年目。 「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

物件による大きな差

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2020年4月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数の確認

はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。

<ここ1ヶ月>

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※出所:SBI証券

ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。

リートもTOPIXも8~9%上昇中。

<ここ5年>

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※出所:SBI証券

2019年後半はリートが優位でしたが、2020年にリートは暴落、今はTOPIXがやや優位。

<ここ10年>

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※出所:SBI証券

ここ10年では総じてリートが優位でしたが、最近の暴落でその差は小さくなっています。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

欧州債務危機の2011~2012年頃も5%以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは

リスクオフ時、株安時期の一つの目安

になりやすい指標の一つと思われます。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2020年4月末です。

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※出所:
JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

2001年9月以降の中央値は「3.5」。

個人的には「割安な時期」の経験的な目安を概ね「4.5%以上」としています。

2020年4月末の値は「4.9%」でした。

※マイナス金利は「0%」で計算

・Jリートの平均利回り:4.88%

・日本国債10年物の利回り:-0.03%

2020年3月末は「4.8」だったので、スプレッドはやや拡大。

4月末の「4.9」は中央値「3.5」を大きく上回り、水準としては

割安?

と推測。

長い目でみると、今はリート投資のチャンス、かも。

※いつが底かは不明です。ここからさらに大きく下落する可能性もあります。投資は自己責任で

利回り確認

以下、個人的に気にしているJリートの利回り。

※()内は約1ヶ月前の利回り

・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】:3.13%(3.57%)

・フロンティア不動産投資法人【8964】:7.12%(7.41%)

・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】:5.80%(6.55%)

・福岡リート投資法人 【8968】:6.30%(7.25%)

・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】:6.40%(6.78%)

5銘柄の利回り平均は「5.54%」。

前月は「6.11%」だったので全体的に利回り低下。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2020.5.1時点)

あとがき

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ホテル系リートの利回りとNAV倍率の状況。

ホテル系は利回り10%超えもあり、NAVは0.4~0.6倍程度。

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物流系の利回りとNAV倍率の状況。

物流系の利回りは3%台が多く、NAVは1.0~1.3倍程度。

同じJリートですが、両者には大きな差があります。

「リート≠債券」

ですが、なんだか高格付け債券と低格付け債券の利回り状況と似ています。

市場全体では割安感がありそうですが、物流系のNAVは高めであまり当てはまらないかも。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2020.5.1時点)

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