ユキマツの「長期投資のタイミング」

投資歴16年目。 「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

Jリート投資のチャンス到来か?

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2020年3月末のデータからJリートの割安割高を探ってみます。

TOPIXと東証リート指数の確認

はじめに簡単にTOPIXと東証リート指数の推移を確認。

<ここ1ヶ月>

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※出所:SBI証券

ここ1ヶ月の東証リート指数とTOPIXの値動きを比率で比較したものです。

リートは暴落し、TOPIXが優位。

<ここ5年>

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※出所:SBI証券

2019年の後半はリートが優位でしたが、今はTOPIX優位。

<ここ10年>

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※出所:SBI証券

ここ10年では総じてリートが優位でしたが、最近の暴落でその差は小さくなっています。
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Jリートスプレッド

Jリートの割安割高の判断の目安の一つとしてわたしはJリートと日本の長期国債利回りの差(スプレッド)を確認しています。

本記事では

「Jリートの平均利回り-日本国債利回り(10年物)」

のことを「Jリートスプレッド」とします。

クレジットスプレッドと同じような発想で、「Jリートの利回り」と「長期国債の利回りの差」が

・大きいほどJリートは割安

・小さいほどJリートは割高

とみなす指標です。

※「Jリートスプレッド」は一般的な用語ではありません

※クレジットスプレッドについてはコチラ↓

www.yukimatu-value.com

過去の利回り「Jリート」と「日本10年国債」

少し古いデータですが、過去の推移の確認です。

下記グラフは2001.9月末~2017.7月末のJリートと長期国債の利回りの推移を示したものです。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成 ※国債の長期金利がマイナスの時期は「0%」で表示

Jリートの平均利回りは

・ITバブル崩壊後:約6

・リーマンショック後:約8

まで上昇しています。

欧州債務危機の2011~2012年頃も5%以上の利回りをつけており、リート収益は株式に比べて比較的安定している点から、リート利回りは

リスクオフ時、株安時期の一つの目安

になりやすい指標の一つと思われます。

経験則に過ぎませんが、リートが叩き売られている時期は、株式などのリスク資産も過小評価され、割安になっている可能性があります。

最新のJリートスプレッド

次にJリートスプレッド

●【Jリートの平均利回り-日本国債10年物の利回り】

の推移を確認してみます。

期間は2001年9月~2020年3月末です。

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※出所:JAPAN-REIT.COM日本 10年 債券利回りのデータより管理者作成

2001年9月以降の中央値は「3.5」。

個人的には「割安な時期」の経験的な目安を概ね「4.5%以上」としています。

2020年3月末の値は「4.8%」でした。

※マイナス金利は「0%」で計算

・Jリートの平均利回り:4.84%

・日本国債10年物の利回り:0.02%

2020年2月末は「3.8」だったので、スプレッドは大幅な拡大。

3月末の「4.8」は中央値「3.5」を大きく上回り、水準としては

割安?

と推測。

長い目でみると、今はリート投資のビッグチャンス、かも。

※いつが底かは不明です。ここからさらに大きく下落する可能性もあります。投資は自己責任で

利回り確認

以下、個人的に気にしているJリートの利回り。

※()内は約1ヶ月前の利回り

・日本アコモデーションファンド投資法人【3226】:3.57%(2.97%)

・フロンティア不動産投資法人【8964】:7.41%(5.28%)

・日本ロジスティクスファンド投資法人 【8967】:6.55%(3.56%)

・福岡リート投資法人 【8968】:7.25%(4.14%)

・ユナイテッド・アーバン投資法人【8968】:6.78%(3.98%)

5銘柄の利回り平均は「6.11%」。

前月は「3.92%」だったので全体的に利回り急騰。

※データ元

JAPAN-REIT.COM (2020.4.1時点)

あとがき

東証リート指数は2019年10月の高値から2020年3月に「49.7%」下落しました。

2020年3月の下げの速度が急だったので暴落感があります。

ただ、東証リート指数は2007年の高値から2008年の安値では「74.1%」の大幅下落を記録したことがあります(2636⇒683)。

今回の下落が「100⇒50」だとすると、2007~2008年では「100⇒26」まで落ちた、という感じ。

今回の下落がかわいくみえるような、金融危機の恐ろしさが感じられる数字。

今回の景気後退、下げ相場が尋常なものなら今のリート水準はかなり割安感がありチャンスかも。

今回の景気後退、下げ相場が尋常なものでなければ、今の水準からさらに大幅に下げることも覚悟しつつの長期投資となるか。

そのくらい下げ相場のリートは不安定な印象。

わたしはリートが好きなので、今は東証リート指数やTOPIX先物でフルヘッジしつつ複数のJリート銘柄を保有中。

さらに下げればヘッジしつつもう少し買い増す予定。

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