ユキマツの「長期投資のタイミング」

投資歴16年目。 「景気(企業利益動向)」「中銀の金融政策(金利動向)」「投資家のリスク許容度」などから長期投資のタイミングを探る投資ブログ

<極端な二極化> 空室率と東証リート指数

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三鬼商事さんが公表している「東京ビジネス地区、平均空室率(以下、空室率)」と東証リート指数について。

「東京ビジネス地区、平均空室率」と東証リート指数

f:id:yukimatu-tousi:20200810165641p:plain※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

期間は2003年4月~2020年7月。

概ねの傾向であり、タイムラグはありますが

☆空室率が上昇する時期⇒東証リート指数は下落、低迷

☆空室率が低下する時期⇒東証リート指数は上昇、好調

 が観察できます。

2020年7月の「東京ビジネス地区、平均空室率」と東証リート指数

f:id:yukimatu-tousi:20200810165915p:plain※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

2020年7月の

☆空室率:2.77%(前月比+0.80%、前年同月比:+1.06%)

☆リート指数(月末値):1664(前月比−0.14%、前年同月比:-17.5%)

でした。

2012年6月(9.43%)以降8年足らず続いた空室率の低下トレンドは2020年2月の「1.49%」をボトムに5ヶ月間上昇傾向。

リート指数は直近高値2020年2月の「2256」から7月末で「-26.2%」の水準。

今のところ株価指数よりコロナの影響を大きく受けている感じ。

空室率の長期上昇トレンドは前回は「2007年12月⇒2012年6月」で4年半ほども続きました。

サブプライムバブルの崩壊、円高、欧州債務危機などが続き、日本株と同様、リート指数は長く冬の時代でした。

f:id:yukimatu-tousi:20200814114958p:plain※出所:三鬼商事株式会社https://jp.investing.com/indices/topix-reit-market-historical-dataより作成

今回は空室率の上昇トレンドが長期化するのか、意外に早く低下するのか、どうなりますか。

とりあえず2012年6月末には「0.84%」だった日本の長期金利は2016年2月以降、概ね0%付近かマイナス金利という状況が続いています。

金利低下というリート指数にとって力強い援軍は期待しにくい状況。

今後のポジティブ要因は

「コロナ収束」「日銀のリートETF買い増し?」「景気回復」

か。

あとがき

日本のリート銘柄のNAV倍率。

保有物件タイプごとに、時価増額の大きい順。

<事務所主体型>

8951:1.05

8952 :0.96

8976:0.78

<商業施設主体型>

8953:0.67

3292 :0.78

8964:0.74

<ホテル主体型>

8985:0.55

8963 :0.50

3287:0.84

<物流施設主体型>

3283:1.50

3281 :1.43

8967:1.13

<住居主体型>

3269:1.20

3226:1.33

3282:1.24

コロナ後に極端に二極化し

☆物流施設、住宅銘柄⇒買われた

☆事務所、商業施設、ホテル⇒売られた

という印象。

5月の時点で

3月にゴールドETF(1540)とリートを購入。

(中略)

ゴールドは継続保有。

直近高値より6割くらい暴落した商業系リートも一時持っていましたが、今後業績が怪しいのでほぼ売却済み。

ホテル系は何があるか分からないので手を出さず。

リートは海外のもの(東証ETF:主に2515)や日本の物流(8967、3281など)、住宅系のリート(3269など)を中心に保有。

2020年5月の投資方針 より

としていましたが、長期投資のうち

◎:物流、住宅系の日本のリート、ゴールド(1540)

△:海外リート(2515)

という感じ。

海外リート(2515)に関しては5月以降、東証リート指数に負けており、ヘッジに利益を食われています。

日本のホテル系、商業系リートの低迷は続いており、今のところ手を出さなくてよかった展開。

個人的には物流、住宅系の日本のリートに割高感あり、株価上昇時にちまちまリバランスを繰り返す日々。

※リートのNAVデータ元

JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧(リートデータ)、2020.8.13時点

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